Co nám říkají zákony
Uvedu zde citace zákonů a pokynu GFŘ s mým krátkým komentářem. Obsah textu odpovídá stavu k roku 2013, kdy platil ještě starý občanský zákoník. Citace jsou napsány kurzívou, můj komentář normálním písmem. Důležité partie jsem udělala tučně. Text zákona říká sám to nejdůležitější, co je třeba vědět.
Občanský zákoník
§ 686
(1) Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.
Nebo-li ve smlouvě by zvlášť mělo být uvedeno nájemné a zvlášť poplatky za služby (teplo, voda, plyn, elektřina apod.). Nájemce bude platit nájemné + poplatky za služby
Pokyn GFŘ č. D-6 - uplatňování zákona o daních z příjmů
K § 9
1. Příjmy z nájemného z bytů nebo jejich částí, z nájemného nebytových prostor a z nájemného z nemovitostí se u fyzických osob zahrnují do příjmů z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, případně do příjmů z podnikání či jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, je-li byt, nebytový prostor či nemovitost vložen do obchodního majetku nebo se jedná o příjem z činnosti provozované na základě živnostenského oprávnění (registrace), případně podle zvláštního předpisu.
2. Součástí nájemného z bytů nebo jejich částí podle ustanovení § 686 a 696 občanského zákoníku nejsou úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor nejsou součástí úhrady nájemného úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů).
Toto nám říká, že nájemné by nemělo obsahovat poplatky za služby (elektřinu, plyn, vodné, stočené apod.).
3. Zálohy na ceny služeb (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů.
Toto nám říká, že se poplatky za služby, které se zúčtují s nájemcem, nebudou příjmem ani výdajem pronajímatele. Do příjmů se tedy dostane automaticky pouze „holý“ nájem bez poplatků, ke kterému lze následně uplatnit buď procentuální výdaje, nebo skutečné výdaje (např. na opravy, odpisy).
4. Poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele.
Tento případ obvykle nastávat nebude (tj. obvykle nemáme vlastní elektrárnu, teplárnu apod.)
K § 9 odst. 1
Příjmy z pronájmu se rozumějí i příjmy plynoucí poplatníkovi v případě, kdy pronajímá nemovitosti (jejich části) nebo byty (jejich části) anebo movité věci, které má sám v nájmu či podnájmu, kromě příjmů z příležitostného pronájmu věci movité podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona a kromě příjmů podle § 7 zákona.
K § 9 odst. 2
Příjmy z pronájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitostí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek).
K § 9 odst. 3
Započal-li poplatník s tvorbou rezervy na opravu pronajímaného hmotného majetku v době, kdy byl tento hmotný majetek zahrnut v obchodním majetku a příjmy z pronájmu poplatník vykazoval v § 7 zákona, může v tvorbě rezervy pokračovat i po jeho vyřazení z obchodního majetku, kdy bude příjmy z pronájmu vykazovat v rámci § 9 zákona.
K § 9 odst. 5
Pokud poplatník uplatní daňové výdaje procentem z příjmů, jsou v těchto částkách zahrnuty veškeré daňové výdaje vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu, tedy i odpisy majetku, jehož odpisování bylo v minulosti zahájeno. Pokud poplatník uplatní daňové výdaje procentem z příjmů, uplatní takto výdaje ze všech příjmů, které má podle § 9 odst. 1 zákona a které tvoří jeden dílčí základ daně.
Když budu uplatňovat procentuální výdaj ve výši 30 % z příjmů, nemohu si uplatnit jako výdaj již nic jiného. Pokud se rozhodnu uplatňovat skutečné výdaje (podle účtenek), nejde již použít paušál ve výši 30 %. Buď procenta, nebo účtenky (ve významu vylučovacím).
K § 9 odst. 6
Pronajímaný majetek evidovaný podle § 9 odst. 6 zákona se nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu § 4 odst. 4 zákona.
Obchodní majetek by nás následně mohl omezovat v případě, že bychom nemovitost chtěli prodat. U obchodního majetku by se uplatňoval tzv. časový test a příjem z prodeje by mohl podléhat zdanění. Tím, že pronajatý majetek není obchodním majetkem, tak se tohoto obávat nemusíme.
Daň z příjmů z pronájmu
Příjem z pronájmu fyzických osob je dílčím základem daně z příjmů podle § 9 zákona o daních z příjmů (pokud nejde o podnikání). Tento dílčí základ je součástí celkového daňového základu, který podléhá dani z příjmů ve výši 15 %. Hodně zjednodušeně řečeno pronajímatel zaplatí 15 % ze zisku z pronájmu. Zisk = příjmy − výdaje.
Modelový příklad na procentuální odpočet výdajů
- Nájem 10 000 Kč,
- poplatky za služby 3 000 Kč,
- celkem platí nájemce 10 000 Kč + 3 000 Kč = 13 000 Kč měsíčně.
Poplatky za služby se zúčtují (nájemce doplatí nedoplatek, nebo mu bude vrácen přeplatek podle vyúčtování). Poplatky nebudou součástí ani příjmů ani výdajů, protože na nich nikdo nevydělá, ani neprodělá.
Do příjmů půjde pronajímateli pouze nájem ve své roční výši 12 * 10 000 Kč = 120 000 Kč.
V případě, že se rozhodne uplatnit procentuální výdaje, tak uplatní 30 % z příjmů jako výdaj, tj. 120 000 Kč * 0,3 = 36 000 Kč.
Do dílčího daňového základu půjde 120 000 Kč − 36 000 Kč = 84 000 Kč. Tato částka bude považována za „zisk“ pronajímatele.
Daň z příjmu fyzických osob je ve výši 15 % (pozn. nezohledňuji daňové slevy a nezdanitelné částky základu daně, které snižují celkový daňový základ).
Zjednodušeně: daň z příjmů = 84 000 * 0,15 = 12 600 Kč.
Modelový příklad na skutečné výdaje
- Nájem 10 000 Kč,
- poplatky za služby 3 000 Kč,
- celkem platí nájemce 10 000 Kč + 3 000 Kč = 13 000 Kč měsíčně.
Za rok měl pronajímatel skutečné výdaje spojené s opravami pronajímaného prostoru + odpisy bytu ve výši 25 000 Kč. (Pozn. do těchto 25 000 Kč nejsou zahrnuty zúčtované poplatky za služby ve výši 3 000 Kč měsíčně.)
Poplatky za služby se zúčtují (nájemce doplatí nedoplatek, nebo mu bude vrácen přeplatek podle vyúčtování). Poplatky nebudou součástí ani příjmů ani výdajů, protože na nich nikdo nevydělá ani neprodělá.
Do příjmů půjde pronajímateli pouze nájem ve své roční výši 12 * 10 000 Kč = 120 000 Kč.
V případě, že se rozhodne uplatnit skutečné výdaje, tak uplatní 25 000 Kč jako výdaj.
Do dílčího daňového základu půjde 120 000 Kč − 25 000 Kč = 95 000 Kč. Tato částka bude považována za „zisk“ pronajímatele.
Daň z příjmu fyzických osob je ve výši 15 % (pozn. nezohledňuji daňové slevy a nezdanitelné částky základu daně, které snižují celkový daňový základ).
Zjednodušeně: daň z příjmů = 95 000 * 0,15 = 14 250 Kč.
Rekapitulace
V tomto modelovém příkladu by bylo pro pronajímatele výhodnější uplatnit procentuální výdaje místo skutečných výdajů. Výhoda procent je také ta, že jsou nezpochybnitelné (finanční úřad nemůže říci, že jsou špatně) a nemusíte je nijak dokládat.
Některé poplatky lze přepsat na nájemce
Některé poplatky lze přepsat na nájemce (elektřina, plyn, voda). Pro pronajímatele je to i bezpečnější z hlediska úhrady. Případný dluh za tyto služby musí nájemce platit přímo dodavateli a dodavatel ho bude po nájemci vymáhat. Pokud tyto služby zůstanou napsány na majitele bytu, musí majitel bytu poplatky uhradit a po nájemci je vymáhá sám.
Bohužel všechny poplatky nelze přepsat na nájemce (např. úhrady spojené s údržbou společných prostor v domě). Některé položky měsíčních plateb jsou dokonce z hlediska zúčtování diskutabilní (např. příspěvky do fondu oprav), protože mají podobu záloh a nikoli skutečných úhrad za konkrétní práce či služby.
Zákony a pokyny
- Daň z příjmů fyzických osob § 9 – business.center.cz
- Občanský zákoník § 686 – business.center.cz
- Pokyn GFŘ č. D-6 - uplatňování zákona o daních z příjmů
Další informace
- Pronajímáte byt? Nezapomeňte na daň z příjmu – blog.avizo.cz
- Poradna - Příjmy z pronájmu – penize.cz
- Jaká rizika nese pronájem bytu – penize.cz
- Výpočet daně z pronájmu bytu – forum.finexpert.e15.cz
Poznámka: Žádné informace uveřejněné zde nejsou míněny jako právní, účetní, daňové nebo investiční poradenství a nelze je za takové považovat. Uvádím zde pouze své názory a odkazy na informační zdroje.